住宅ローンの土地先行融資とは？メリットやデメリットについても解説

注文住宅でマイホームを建てる際、土地代を先に支払う必要があるのに住宅ローンが降りず、お困りではないでしょうか。
ご家族の希望が詰まった住まいづくりを進めるためには、資金計画の不安を、解消しておくことが大切です。
本記事では、住宅ローンの土地先行融資とは何か、メリットやデメリットについて解説します。

土地先行融資とは

土地先行融資とは、注文住宅の建築で土地代の支払いと、ローン実行に生じる資金のズレを埋める方法です。
仕組みは、借入枠の一部を、土地購入費に充て、決済日に合わせて先に融資を実行します。
取得した土地を、担保に設定して抵当権の登記をおこない、建物完成時に残りの融資が実行される流れとなるのです。
土地のみを対象とするローンとは違い、建築計画や工事請負契約の内容も、しっかりと確認されます。
無担保で金利が高くなりがちな、つなぎ融資とは異なり、土地購入時点から、住宅ローンの金利水準で資金調達できる可能性があります。

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土地先行融資のメリット

土地先行融資のメリットは、土地を担保にするため、つなぎ融資よりも金利が低く抑えられやすいことです。
自己資金が少なくても土地を押さえやすく、要件を満たせば、住宅ローン控除の対象になり得る点も魅力です。
しかし、審査に落ちることがないと言い切るのは危険であり、通常と同様に、返済能力の厳格な審査がおこなわれます。
さらに、土地先行融資のデメリットとして、融資実行時から返済が始まり、家賃との二重払いで負担が増すリスクが挙げられます。
また、登記費用や手間が増えるうえ、取り扱う金融機関が限定されることも注意が必要です。
段取りが複雑になるため、早めに資金繰り表を作成しておくことが大切です。

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土地先行融資を利用する流れ

はじめに、土地先行に対応した住宅ローンの利用できる金融機関を探して、候補を絞り込みましょう。
次に、土地の売買契約書などにくわえて、建築計画を示す図面や、工事請負契約書といった資料を準備します。
このとき、建物完成後のローン内容も確定させるため、建築会社との契約時期を整合させることが求められるでしょう。
申し込み後は、仮審査で返済能力などが確認され、通過すると追加書類を提出して、正式審査に進む流れとなります。
承認後に契約を結び、土地の決済日に融資実行を受けて、所有権移転と抵当権設定の登記をおこないます。
その後は、工事の進捗に合わせて融資が実行されるため、期限などの契約上の義務を漏れなく履行することが重要です。

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まとめ

土地先行融資は、土地代の支払いとローン実行の資金のズレを埋め、低い金利水準で資金調達できる仕組みです。
つなぎ融資より、低金利なメリットがある半面、厳格な審査があり、家賃との二重払いなどのデメリットも存在します。
利用の際は、対応する金融機関を探し、土地と建物の資料を準備して、計画的に手続きを進めていきましょう。
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