中古マンションを購入したあとに、思わぬ不具合が見つかることがあります。
こうした事態を防ぐうえで、大切なのが、契約内容に沿った責任を売主が負う「契約不適合責任」です。
本記事では、契約不適合責任の基本的な仕組みや請求方法、適用期間について解説いたします。
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契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売買契約に基づいて引き渡された物件が、契約内容に適合していない場合に売主が負う責任を指します。
たとえば、雨漏りや設備の故障、図面と異なる間取りなどが対象となります。
従来の「瑕疵担保責任」は、隠れた瑕疵に限られていたのに対し、契約不適合責任では「契約内容に合致していないこと」自体が問題となる点が違いです。
また、民法改正により2020年4月からは、この契約不適合責任が導入され、売主が個人か業者かに関わらず適用されます。
これにより、契約時の内容や説明の明確化が、より重視されるようになりました。
なお、購入前の重要事項説明書や契約書の内容をしっかりと確認しておくことが、後のトラブルを防ぐうえで大切となります。
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契約不適合責任で買主が売主に請求できるもの
契約不適合責任に基づいて、買主が売主に対して請求できる主な手段は4つあります。
まず、「追完請求」は、欠陥部分の修補や不足している設備の引き渡しなど、契約通りの状態にすることを求めるものです。
次に、「代金減額請求」は、契約内容に適合しないままの引き渡しがなされた場合に、その価値の差額分の減額を求めることができます。
「損害賠償請求」は、売主に過失または債務不履行が認められる場合に、発生した損害の補填を求めるものです。
また、「契約の解除」も可能で、これは不適合の程度が重大であり、追完がなされず、信頼関係が破綻していると判断される場合に限られます。
いずれの請求も状況に応じた選択が求められ、書面による証拠や専門家の意見が重要になる場面もあります。
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契約不適合責任の適用期間
契約不適合責任に基づく請求には、期間制限が設けられています。
民法では、買主が不適合を知ったときから1年以内に売主へ通知しなければ、権利を行使できないとされています。
この通知は口頭でも可能ですが、後々の紛争を避けるためにも、内容証明郵便などでの書面通知が望ましいでしょう。
また、売主が不動産会社である場合、宅地建物取引業法により、2年以上の契約不適合責任期間を設定することが義務づけられています。
一方で、売主が個人の場合には、特約により責任期間を短縮することも可能ですが、著しく不利な条件は無効となる可能性もあるため注意が必要です。
そして、中古マンションの取引では、契約書や重要事項説明書の記載内容と責任期間の確認が欠かせません。
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まとめ
契約不適合責任は、引き渡された物件が契約に適合しない場合に売主が負う法的責任です。
買主は、追完や代金減額、損害賠償、契約解除といった請求を状況に応じておこなうことができます。
責任の通知期限は原則として、不適合を知ったときから1年以内であり、売主の属性によっても取り扱いが異なります。
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