物件の売却を検討されている方のなかには、「そもそもどのように価格が決まるのだろう」と疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。
土地や建物を売却するときには、物件調査と呼ばれる調査がおこなわれます。
そこで今回は、不動産の売却を検討されている方向けに、物件調査とは何か、その内容や調査の流れを解説します。
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不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とは
不動産売却時の物件調査とは、適正価格を見極めるために、不動産会社がプロの目で状況や情報をくまなくチェックする行為を指します。
調査項目は現地での調査のほか、法務局、役所、インフラ設備、市場・取引事例の5種類です。
現地調査では、実際に現地へ足を運び、地形や道路、建物の状況、交通機関の利便性、騒音などの有無、構図との整合性などさまざまな角度からチェックします。
また、法務局調査では、不動産登記事項証明書や地積測量図などの資料を確認し、現在の所有者や登記名義人の確認、抵当額が売買価格を超えていないかなどを確認します。
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売却時の物件調査は不動産の種類によって内容が異なる
不動産売却時の物件調査は、不動産の種類により着目ポイントが変わります。
たとえば、一戸建てでの着目ポイントは土地となり、境界がどこになるのか、越境はないかなどが重要です。
具体的には、接道状況や土地の埋蔵物の有無、建て付け、雨漏りの有無、日当たりの良さなどを調査します。
一方、マンションでは管理状況の良し悪しで評価が変化するため、管理規約や管理状態が大事な要素です。
エレベーターや通路、ポストなど共有スペースの管理状態や、ゴミ出しやペット飼育に関するルールなど管理規約の内容、マンション住民にトラブルがないかなどを確認します。
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物件調査の流れ
物件調査は、まず売主への聞き取り調査から始まり、現地調査、登記事項調査、役所調査、インフラ設備調査、市場・取引事例調査となるのが一般的な流れです。
聞き取り調査では、不動産売買トラブルに巻き込まれないように、売主の本人確認もおこなわれます。
さらに、法令による制限がないか、権利関係の把握なども重点的に調査します。
これは、不動産会社が売主に代わって買主へ必要な情報を提供するための調査でもあるためです。
調査不足により取り引きに支障を与えた場合は、監督処分を受けたり、損害賠償責任に問われたりするリスクをともなうため、抜けのないよう隅々まで調査をおこないます。
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まとめ
物件調査とは、不動産会社が物件の状況や情報をくまなく確認する行為を指し、現地調査や法務局調査、役所調査、インフラ設備調査などの項目があります。
調査のポイントは物件の種類により異なり、一戸建ての場合は土地、マンションの場合は管理規約や管理状態を重視します。
調査の流れは、売主への聞き取り調査、現地調査、登記事項調査、役所調査、インフラ設備調査、市場・取引事例調査と段階を踏むのが一般的です。
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