何からの事情によって所有している不動産物件を売却しようと考えている方は、少なからずいらっしゃるでしょう。
不動産売却のときには、その物件の耐用年数が重要になってきます。
今回は、不動産売却における耐用年数とは何か、建物構造別の耐用年数と減価償却の関係についてご紹介していきます。
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不動産売却における耐用年数とは
不動産売却で関係する耐用年数には、物理耐用年数・法定耐用年数・経済的耐用年数があります。
物理的耐用年数は、建物の劣化でその建物が使えなくなるまでの年数です。
材質の品質や構造物の仕組みを維持できる期間ですが、使用状況によってこの期間は異なってくるため、不動産売却ではあまり使われません。
法定耐用年数は、価値を公平に計算するために国が設定している年数です。
固定資産税などの計算に用いられる年数で、実際の建物の耐用年数とは異なり、この年数が過ぎても使用できなくなるわけではありません。
経済的耐用年数は、物の価値がなくなるまでの年数で、この年数が過ぎても使用できなくなるわけではないですが、公平ではないため不動産売却ではあまり使われないです。
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建物構造別の耐用年数
建物構造別では、一戸建てとマンションと木造アパートの耐用年数をご紹介します。
一戸建ての場合は、新築の木造住宅であれば法定耐用年数が22年です。
たとえば、2,200万円の木造一戸建てであれば毎年100万円の資産価値が減っていき22年後に資産価値が0円になります。
マンションの場合は、鉄筋鉄骨コンクリート造で作られているケースが多く、その場合の法定耐用年数は47年です。
鉄骨鉄筋コンクリート造は、木造よりも構造がしっかりしているため、木造一戸建てよりも長めの耐用年数になっています。
木造アパートは、木骨モルタル造で作られているケースが多く、木骨モルタル造の法定耐用年数は20年です。
木造アパートの資産価値が一番早く低下するため、売却のときも価格が安くなりやすくなります。
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耐用年数と減価償却の関係
減価償却とは、償却資産を取得したときの購入費用を一定の年数で割って、毎年の経費に計上する処理です。
不動産売却のときに得られる利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得は所得税と住民税の課税対象となります。
譲渡所得の計算方法は、取得費から減価償却費を引いた値と譲渡費用を出します。
不動産売却金額からそれぞれの出た値を引いた金額が、譲渡所得です。
取得費を差し引くため節税効果がありますが、減価償却費が多い場合、節税効果が薄くなる点に注意しましょう。
建物の部分は経年劣化により資産価値が下がっていくため、減価償却の対象ですが、土地は価値が下がらないため減価償却にはなりません。
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まとめ
今回は、不動産売却における耐用年数とは何か、建物構造別の耐用年数と減価償却についてご紹介してきました。
不動産売却における耐用年数には、3種類ありますが、主に法定耐用年数を不動産売却では使用します。
建物構造によって耐用年数は異なり、課税対象の売却益の計算で減価償却が必要になります。
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