住宅ローンの借入可能額はどう決まる？上限を増やす方法や注意点も解説

住宅購入では、住宅ローンでいくら借りられるのか、希望する物件に手が届くのか気になる方もいるでしょう。
借入可能額は年収だけで決まらず、返済負担率や年齢も関係するため、無理なく返せる金額と分けて考える必要があります。
本記事では、住宅ローンの借入可能額を決める基準や、上限額を増やす方法、借りる際の注意点について解説します。

住宅ローンの借入可能額を決める基準

住宅ローンの借入可能額は、金融機関が年収、返済負担率、年齢などを審査して決める金額です。
年収が高いほど借入可能額が増える可能性はありますが、給与所得者と自営業者では審査に使う収入が異なります。
返済負担率は年収に占める年間返済額の割合で、自動車ローンやカードローンなどの返済も考慮されます。
たとえば、【フラット35】の総返済負担率は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下が基準です。
また、申込時や完済時の年齢に制限があり、【フラット35】の借入期間は最長35年か、80歳から申込時の年齢を差し引いた年数の短いほうとなります。
同じ年収でも条件で借入可能額が変わるため、シミュレーションの結果は参考額として確認しましょう。

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住宅ローンの借入上限額を増やす方法

借入上限額を増やす方法は、配偶者などとの収入合算、借入期間の延長、ほかのローンの返済額を減らすことです。
収入合算では、審査上の年収を増やせますが、合算者が連帯債務者になる場合は返済義務を負い、収入の合算割合によっては借入期間が短くなることもあります。
借入期間を長くすると毎月の返済額が減り、返済負担率の範囲内で借入可能額を増やせる可能性があります。
ただし、同じ金利と借入額なら、返済期間が延びるほど総返済額が増える点はデメリットです。
自動車ローンなどを完済する方法もありますが、購入諸費用や生活資金を手元に残す必要があります。
なお、ボーナス返済は通常月の返済額を抑える仕組みで、利用するだけで借入上限額が増えるわけではありません。

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住宅ローンを借りる際の注意点

住宅ローンを借りる際の注意点は、借入可能額の上限と、家計に無理なく返せる金額を混同しないことです。
住宅購入後は、毎月の返済以外にも固定資産税や火災保険料、建物の修繕費がかかり、所在地によっては都市計画税も生じます。
固定資産税は購入価格に税率を掛けた金額ではなく、課税標準や軽減措置に基づく税額です。
戸建住宅では屋根や外壁、給湯器の修繕費を自分で備え、マンションでは管理費と修繕積立金を毎月支払う必要があります。
とくに、修繕積立金は将来増額される場合があるため、長期修繕計画の確認も欠かせません。
くわえて、購入時の仲介手数料や登記費用、収入減少や金利上昇の可能性も考え、預貯金を残せる返済計画にしましょう。

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まとめ

住宅ローンの借入可能額は、年収だけでなく返済負担率や年齢で決まり、金融機関や商品でも基準が異なります。
収入合算や借入期間の調整で上限額が増える場合もありますが、将来の返済負担や購入後の税金・維持費も考慮が必要です。
借入可能額だけで予算を決めず、月々の返済と諸費用、生活費を見積もり、無理なく返せる金額を検討しましょう。
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