住み替えでかかる税金は？売却と購入の負担や特例についても解説

理想の住まいへの期待が膨らむ一方で、住み替えにはどのくらいのお金がかかるのか、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
とくに税金に関しては、計算が複雑でわかりにくいため、思わぬ出費に戸惑うかもしれません。
本記事では、住み替えの売却時と購入時ごとにかかる税金と、利用できる可能性のある特例について解説します。

住み替えの「売却」フェーズで発生する4種類の税金

自宅を売却する際に確認すべき税金は、印紙税、登録免許税、所得税、住民税の4種類です。
売却フェーズの第一歩となる売買契約締結時には、契約書に記載された金額に応じて印紙税がかかるのです。
また、住宅ローンの残債がある場合は、決済時に抵当権抹消登記をおこなうため、登録免許税と司法書士への報酬が必要となります。
さらに、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出た場合には、所得税と住民税が課されるでしょう。
このとき、建物の取得費は減価償却費相当額を差し引いて計算される点に注意が必要です。
譲渡益が見込まれるケースでは、売却代金をすべて次の購入に充てるのではなく、翌年の納税資金を確保しておかなければなりません。

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家を「購入」するフェーズごとに負担する税金

新しい家を購入する際にかかる税金は、購入フェーズごとに発生するタイミングが異なります。
まず、売買契約や住宅ローン契約を紙で締結する段階では、印紙税が必要です。
そして、残代金の決済と引渡しのタイミングでは、所有権移転や抵当権設定などの登記をおこなうため、登録免許税が発生します。
また、不動産を取得した後には、都道府県から課される不動産取得税を支払わなければなりません。
さらに、取得後も毎年負担する固定資産税と都市計画税があり、年の途中で購入した場合は引渡し日を基準に売主と日割り精算するのが一般的でしょう。
このように、一度きりの負担と継続的な負担をしっかり分けて把握することが、資金計画において重要です。

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住み替えで知っておくべき税制「特例」と併用の注意点

住み替えを成功させるには、利用できる税制特例とその併用の可否を確認することが不可欠です。
旧居の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「3,000万円の特別控除」が大きな助けとなるでしょう。
また、所有期間が10年を超えるマイホームなら、これに「軽減税率の特例」を併用して負担を抑えられる可能性があります。
一方、新居の購入に関する制度といえば、年末残高等に応じて所得税が軽減される「住宅ローン控除」です。
ここで気をつけたいのは、売却時の特例と新居の住宅ローン控除は、タイミングによって併用できないケースがある点です。
どれがもっとも有利になるかは、契約前に複数年分の税額を比較して慎重に判断しなければなりません。

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まとめ

住み替えの売却時には、印紙税などにくわえ、利益が出た際の所得税や住民税に備えることが必要です。
購入時にもフェーズごとに不動産取得税などの負担があり、毎年の固定資産税と区別しておかなければなりません。
そして、売却時の特別控除や購入時の住宅ローン控除は、併用できない場合があるため事前の確認が大切になるでしょう。
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